贺剑:父母购房出资与房产权属认定

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  婚姻法《解释三》第7条自其征求意见稿以来,就遭到了法理学界的猛烈批评。[1]本文拟在解释论层面对该条加以研究,一是为司法实务提供某些指引,二是为潜在的后续批评和反思,还原另另两个较为真实的靶子。本文重点讨论另另两个难题:(1)第7条的适用范围是仅限于全款出资,还是也包括每段出资;(2)作为来自父母的赠与,两类出资怎么才能 才能 定性、以及相应房屋产权怎么才能 才能 归属。本文未注明法律文件名称者,均系指《解释三》。为方便读者,特将本文涉及到主要条款列示如下:

  《解释三》第7条:(第1款)婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对每每人个子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的每每人个财产。(第2款)由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照每每人个父母的出资份额按份共有,但每每人个另有约定的除外。

  《解释三》第10条:(第1款)夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以每每人个财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻一起去财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议除理。(第2款)依前款规定不到达成协议的,人民法院才能判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的每每人个债务。双方婚后一起去还贷支付的款项及其相对应财产增值每段,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对每每人个进行补偿。

  《解释二》第22条:(第1款)每每人个结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对每每人个子女的每每人个赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。(第2款)每每人个结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

  一、《解释三》第7条的适用范围

  《解释三》第7条的婚后父母替子女买房,究竟是仅指父母出全资购房为子女购买房屋(全款出资),还是也包括父母出首付而夫妻一起去还贷的清况 (每段出资)?

  (一)第7条仅限于全款出资的清况

  连最高法院内部管理对此都理解不一。

  肯定者认为,第7条仅适用于全款出资。对于每段出资且产权登记在出资人子女名下的清况 ,除理如下:(1)首付款才能认定为只赠与出资人的子女,因就说 该子女的每每人个财产,其就有权分得与首付款对应的增值;(2)房屋在离婚时应认定为夫妻一起去财产。[2]

  否定者认为,第7条也适用于每段出资。将会首付款才能视为对每每人个子女一方的赠与,因而属于其每每人个财产。当该子女以每每人个财产出资购买房屋时,根据第10条的规定,亦应认定该房屋为该子女的每每人个财产,在一起去还贷时也适用相应的增值补偿规则。[3]

  上述肯定意见值得赞同。理由是,该条第1款和第2款的行文相同,体系上应作相同解释;而第2款的“按份共有”的制度决定了,该款不适用于双方父母每段出资的清况 。具体言之:(1)在双方父母只出首付的清况 ,夫妻俩婚后一起去还贷,这时房屋的资金来源既有夫妻双方的每每人个财产(双方父母的出资),就有婚后夫妻一起去财产,即便按照出资比重来确认房屋的所有权性质,某些某些须是按份共有,而将会是一起去共有(夫妻一起去财产的常态)。反推回去,要想确保财产是按份共有,不到限于双方父母全款出资。就说 ,按份共有还有另另两个致命弱点,即它允许夫妻双方随时转让其份额,既不以婚姻关系的解体为前提,就说 要对方同意。这无异于替大多数不到一套房的婚姻预先埋下了另另两个理论上的定时炸弹。[4](2)就是是不是按份共有,第2款规定的按份共有比例也无法适用于每段出资的清况 。将会此时夫妻的共有份额就有“每每人个父母的出资份额”,而应当将双方婚后的一起去还贷考虑进来。

  就说 ,肯定者对每段出资的除理方案值得商榷。其将房屋的首付款每段认定为一方每每人个财产,一起去又将完整房屋认定为双方一起去财产,这似乎不妥。如既有研究所指出,在物权法“一物一权”的原则之下,一套房屋不将会每段是每每人个财产,每段或完整又是一起去财产。[5]

  否定者的论理好的反义词错误,是将会其推理过程有另另两个逻辑跳跃,即预设了一方父母所出首付款一定是该出资人子女的每每人个财产,但你这个预设确实 不须成立(参见第二每段)。

  (二)每段出资:第10条的类推适用

  不到在每段出资被认定为出资人子女每每人个财产的清况 ,才才能参考前述否定者对每段出资的除理办法 ,即类推适用、而就有适用第10条的“每每人个财产+增值补偿”方案。

  (1)第10条仅适用于一方“婚前”买房的清况 。从其文义及起草者对该条文适用范围的说明来看,它不须适用于夫妻婚后购买不动产、产权登记在一方名下的清况 。[6]

  (2)婚后父母每段出资的清况 ,才能类推适用(参照、比照)第10条。将会,从第10条关于婚前财产的除理规则中确实 才能提炼出二根更一般的规则:用每每人个财产支付首付款、用一起去财产偿还房贷的,离婚时才能将房屋认定为首付款方的每每人个财产,将尚未归还的贷款认定为其每每人个债务;双方一起去还贷及其相应增值每段,由产权方对每每人个进行补偿。这在法律适用办法 上属于类推适用(总体类推),而就有适用。[7]事实上,肯定者也在同一篇文章表达了相同的观点。[8]

  (3)适用、类推适用第10条时的注意事项。

  第一,“还贷的时间假若居于婚姻关系存续期间,一般即可认定是双方用夫妻一起去财产还贷,而不须区分还贷的资金来源于哪一方的收入。”[9]这与《婚姻法》第17条的婚后所得一起去制的内在精神是契合的,即当财产性质不明时,推定为夫妻一起去财产。”[10]就说 才能推定用于还贷的资金是夫妻一起去财产。主张用每每人个财产还贷的一方若想推翻该推定,不到提出相反证据。

  不到强调,除非有相反证据,婚姻关系存续期间的所有还贷款项都应当推定为是由一起去财产偿还。应当除理下述清况 :丈夫婚前首付1.30万元按揭买房,购买价为4.4万元,妻子证明她在婚姻存续期间某一年曾和丈夫一起去还贷约0.530万元,结果法院就只将妻子证明的0.530万元认定为夫妻一起去还贷的总额,而忽视了丈夫(以一起去财产)自行还贷的每段。[11]

  第二,将会夫妻实行分别财产制或对涉案房屋的还贷难题有不得劲约定,则前述推定不适用。[12]在最彻底的分别财产制之下,应推定还贷资金是用每每人个财产偿还;将会虽是法定财产制、但有不得劲约定的清况 ,应当遵照定约定,一起去考察相关的还款行为及其资金来源。

  第三,关于婚后一起去还贷款项“相对应财产增值每段”的取舍 ,目前实务蕴含多种计算办法 ,一起去点就有以一起去还贷款项作为基数,而将首付款和尚未偿还的贷款予以排除。[13]至于哪种计算办法 更为公平,甚或是是不是还有其它更好的计算办法 ,尚有待实务知慧的发掘。

  二、两类出资的定性及房产归属

  不管是适用第7条的全款出资,还是类推适用第10条的每段出资,其适用结果就有将不动产认定为出资人子女的每每人个财产。但这里有另另两个前提条件,即相应出资是出资人对其子女一方的赠与,而就有对夫妻双方的赠与。这涉及赠与行为的性质认定。

  (一)全款出资和每段出资的不同命运

  对于全款出资,第7条起草者的除理思路是明确的:将赠与行为的定性与产权登记挂钩,将会房屋产权登记在出资人子女名下,则认定为对每每人个子女的赠与;将会登记在夫妻双方名下或非子女一方名下,则认定为对夫妻双方的赠与。[14]当然,该条的措辞富有弹性[15],就说 不排除法院作相反认定的将会。但考虑到起草者的明确立场,相反认定不到慎重。

  但每段出资的除理则不然。一方面,它不须像全款出资一样直接适用于第7条;每每人个面,它确实 类推适用第10条,但前提是赠与出资被认定为每每人个财产。[16]而你这个前提,并没人被明确规定。就说 ,每段出资的定性不到适用《婚姻法》及其司法解释关于赠与行为定性的一般规则。

  (二)立法者在赠与定性上的一贯态度

  现行《婚姻法》对赠与行为的定性有原则与例外之分:原则上,赠与所得的财产是夫妻一起去财产(第17条第1款第4项);例外地,赠与合同中“取舍 ”只归夫妻一方的财产是夫妻每每人个财产(第18条第3项)。

  从该原则与例外的立法历史来看,30001年的《婚姻法》对夫妻婚后的继承和赠与所得的态度再明确不过。在起草过程中,曾有观点认为,既然我国采婚后所得制,那就应当遵从婚后所得制在比较法上的通例,即只将夫妻通过劳动获得的财产作为共有财产,将继承、受赠等非劳动所得的财产作为每每人个财产。就说 ,起草机关明确拒绝了该建议。[17]就说 为顾及第三人的意思,起草者设计了《婚姻法》第18条第3项作为除理,即第三人“取舍 ”归夫妻一方所有的财产是每每人个财产。作为辅助论据,起草者列举了我国台湾地区“民法”(30002年以前的版本)第1013条。[18]就说 ,台湾地区“民法”好的反义词规定赠与原则上是一起去财产,例外才是每每人个财产,是将会其配套的夫妻财产制主就说 “一般一起去制”,即婚前、婚后所得一律一起去。[19]在比较法上,这恰恰是一般一起去制与婚后所得制的分水岭之一。在立法论层面,婚姻法起草者将“婚前婚后”一起去制下的特色制度植入“婚后”所得制,其寓意与效果怎么才能 才能 ,尚有待进一步研究。[20]但在解释论层面,第17、18两条将婚后无偿所得原则上归于一起去财产的立法精神、立法目的,不到得到司法实务的尊重。

  30003年的婚姻法《解释二》第22条就追随了上述立法精神。具体言之,既然是“婚后”所得共有,某些某些:(1)就婚后的父母赠与而言,原则上就有一起去财产,例外是每每人个财产;(2)就婚前的父母赠与而言,它与婚前的工资收入等并无区别,就有婚前财产,也是每每人个财产。[21]就说 ,鉴于房屋权属难题的比较比较复杂,尤其是房屋产权过户手续将会尚未办理,产权将会登记在一方或双方名下等难题,《解释二》暂时放弃了对房屋权属的认定,而将赠与的认定对象限缩为父母为子女购置房屋的出资。[22]

  在你这个背景下,《解释三》第7条才能视为对《解释二》第22条未决难题的攻坚。你这个次,最高法院将赠与的认定与产权登记主体挂钩,进而又将房屋的权属认定与赠与的定性挂钩。这集中体现于第7条第1款:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,(1)“产权登记在出资人子女名下的”,“可……视为只对每每人个子女一方的赠与”;(2)“该不动产应认定为夫妻一方的每每人个财产”。不到替该款规定辩诬的是,它与《解释二》第22条的关系不须全然是“朝令夕改”,更就有对《婚姻法》第17、18条的“越权解释”。[23]它就说 一定程度上限缩了《解释二》第22条的适用范围。具体言之:

  (1)婚后父母全款出资为子女购房的,适用《解释三》第7条。

  (2)婚后父母出资为子女购房,但产权未(单独)登记在其子女名下的,不适用《解释三》第7条,而适用《解释二》第22条。

  (3)婚后父母为子女购房每段出资的,如上文所述,就说 适用《解释三》第7条。此时有另另两个取舍 :其一,类推适用《解释三》第7条,将赠与的定性与产权登记挂钩,在产权登记人是出资人子女时,将购房出资认定为该子女的每每人个财产,进而类推适用《解释三》第10条,将不动产认定为其每每人个财产;其二,不适用或类推适用《解释三》第7条,而适用《解释二》第22条判断赠与的性质,即原则上将婚后购房出资认定为夫妻一起去财产,例外时才认定为一方每每人个财产。有四种 取舍 孰优孰劣,取决于《解释三》第7条有四种 的正当性。

  (三)每段出资:回归《解释二》第22条

  《解释三》第7条将赠与定性与产权登记挂钩的正当性,取决于下述论断才能成立:将会房屋产权只登记在出资人子女名下,就表示出资人“取舍 ”或“明确”表示,只将购房出资赠与给其子女一方,而就有夫妻双方。该论断的成立,又以下述事实为前提:假若出资人我你还可不可不可否,房屋产权就才能登记在每每人个子女名下。

  但现实是,出资人对房屋产权主体登记并没人没人大的影响力。多种因素决定了,出资人的赠与意愿与产权登记主体之间往往只居于有四种 弱关联:

  (1)家庭关系、地方婚俗或其它习俗。出资时的婆媳关系、翁婿关系、夫妻关系,所购房屋是用作首套婚房、改善住房、还仅仅是保值投资,各地风俗中是是不是还有其它不得劲的讲究,哪些地方地方都将会对房屋产权登记于谁名分类整理生影响。

  (2)2011年以前的法律清况 和民众心态。在《解释三》第7条出台以前,产权登记在谁名下不仅在当时有效的法律看来无关紧要,在寻常百姓的意识中更是没人(反正就有一起去财产),哪些地方地方也在一定程度上因为产权登记主体的偶然性。(点击此处阅读下一页)

本文责编:frank 发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 法学 > 民商法学 本文链接:http://www.aisixiang.com/data/63581.html 文章来源:《福鼎法律评论》2012年第1期(创刊号)